¿Necesito un certificado de deudas de mi Comunidad si voy a vender mi vivienda o local?
Tras el tiempo transcurrido desde que se regulo en el artículo 9.1.e, de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, la obligación del transmitente de un inmueble (vivienda, local, garaje,….) de solicitar una certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración de hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que se adeuden, lo que constara en el instrumento público mediante el que se canalice la transmisión, es difícil encontrar a ningún vendedor que no solicité dicho certificado al Secretario de su Comunidad, que en gran número de casos será un Administrador de fincas colegiados, que ejercerá dicha función.
También, cada vez es más raro que los compradores, acepten presentarse a la firma de una compraventa sin antes reclamar del propio vendedor, que aporte en ese momento la certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, evitando con ello los efectos jurídicos que le puedan perjudicar, de los que serán advertidos diligentemente por el Notario, si carecen de dicho certificado.
En consecuencia, sin la certificación según lo establecido en el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público (escritura o título de transmisión) , salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente, y en este caso el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal debe saber, que en el caso de existir deudas responde con el propio inmueble adquirido, de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores.
Por ello es importante conocer si el vendedor está al corriente de pago o existen deudas, y que estas sean certificadas por el Secretario de la Comunidad, siendo entonces el comprador quien exija del vendedor el pago de las mismas antes de la compraventa o al tiempo, para evitar que le pueda ser de aplicación la denominada Afección real por deudas, que, si bien no las ha generado el comprador, si está obligado por la Ley a asumirlas.
En Resumen, el artículo 9.1.e, prevé dos obligaciones distintas, como aclaró en su día la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25 de abril de 2012; por una parte la de declarar la parte vendedora estar al día en el pago de las deudas de la comunidad o expresar lo que adeuda, y por otra la de aportar certificación que lo acredite o quedar exonerado de esta aportación por la parte compradora.
La Afección real siempre es un tema controvertido con los compradores, cuando se les exige el pago de deudas anteriores del vendedor, sobre todo en aquellos casos, en los que no negocian el pago previo de las mismas por el vendedor, o simplemente le exonera de presentar el certificado en acto de la transmisión de la vivienda o local, en la falsa creencia de que compran sin las denominadas “cargas o Gravámenes”.
“…es importante conocer si el vendedor está al corriente de pago o existen deudas, y que estas sean certificadas por el Secretario de la Comunidad.”
En definitiva, el certificado debería ser la regla general y la exoneración una mera excepción.
El artículo 9.1. e, también regula cómo, cuándo y por quien deberá ser emitido el certificado de deudas, cuando fija que:
“La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.”
De lo anterior, debemos sacar varias cuestiones que pasamos a tratar:
- La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud
- Quien ejerce las funciones de secretario.
Queda claro que el único que puede expedir un certificado es el Secretario, que en la mayoría de los casos será un profesional Administrador de Fincas colegiado, y que suele ser el conocedor del estado de cuentas de cada uno de los propietarios. No puede emitirse por otro órgano de la comunidad. Solo en el caso de no haber administrador será en muchos casos el presidente, quien ejerza esa función, o aquel propietario que haya sido nombrado al efecto.
- Quienes responden, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
El secretario fundamentalmente si este es un profesional, ya que se le supone los conocimientos técnicos suficientes para dar credibilidad y fe de la exactitud de los datos consignados y de los plazos de emisión, aunque la Ley también cita al presidente como responsable.
Ahora bien, cuando nos referimos a la exactitud de los datos consignados se abre un debate controvertido sobre que debe entenderse por esos datos, y el problema más recurrente es el de las derramas aprobadas en curso, o pendientes de iniciarse, aparte claro está de otras cuestiones como recibos de consumos individuales, y otros.
Profundizamos en la problemática cuestión, de quién debe de pagar las derramas pendientes de pago al tiempo de realizarse la venta, es decir cuando se emite el certificado y no se dice nada en relación a posibles derramas acordadas por la comunidad de propietarios que no estén impagadas, porque aún no sean exigibles.
En estos casos la Ley no indica expresamente nada al respecto, y no parece que realmente exista obligación ni siquiera de mencionarlo, ya que la propia Ley solo exige que se certifique que el transmitente se halla al corriente de pago de los gastos generales, o de los que adeude.
El Adquirente tras comprar, en muchas ocasiones se encuentra con la existencia de derramas que desconocía, que están en curso, o que están aprobadas para su inicio, y manifiesta desde su lógica, que su certificado indica que el vendedor está al corriente de pago, y que no le corresponden, pues fueron aprobadas cuando no era propietario, llegando incluso en ocasiones a culpar al Secretario de negligencia o inexactitud en la certificación, lo que no es cierto, como indica la opinión doctrinal mayoritaria, apoyada en distintas sentencias de audiencias provinciales, que defiende que “deudor es quien sea propietario al tiempo en el que se produzca la deuda no satisfecha.”
Lo anterior que queda reafirmado con el art 17.11 de la ley de propiedad horizontal con la redacción dada por la ley 8/2013 cuando dispone: “Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.”
Otro punto de fricción que nos encontramos un vez firmado el certificado, y que trae problemas con el adquirente, se produce por el normal funcionamiento del cobro de recibos en las comunidades (normalmente con carácter mensual), momento en que se remesan al banco las cuotas de los propietarios que estén domiciliadas, por lo que es posible que al expedirse el certificado de deudas el recibo esté pagado por banco, y con posterioridad a la emisión del certificado, el recibo sea devuelto por orden expresa del vendedor. Esta picaresca no es desconocida, y debería salvarse para evitar conflictos, añadiendo en el certificado alguna referencia a este hecho e indicando salvo buen fin del cobro por domiciliación bancaria, aún así esto no eximiría de la deuda al comprador.
Tras esta lectura, ya sabes por qué te interesa contar con un certificado de deudas, emitido por tu Administrador en caso de transmisión de inmuebles, y como puede repercutirte -si eres adquirente-, que no se presente por el transmitente.
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