La morosidad en las comunidades de vecinos es un problema bastante habitual por desgracia. Por ello desde Vivenza Administración de Fincas vamos a intentar resolver las preguntas más frecuentes entorno a este tema tan controvertido.
Preguntas Frecuentes
¿Qué significa ser moroso?
Moroso es todo aquel que no ha cumplido a tiempo sus obligaciones vencidas. Suele emplearse para designar a quien paga más tarde de lo acordado. En el caso de las comunidades de vecinos, es el propietario que no paga la cuota comunitaria estipulada, que sirve para cubrir los gastos habituales de funcionamiento, mantenimiento y gestión de la comunidad.
El problema se agudiza en muchos casos cuando la comunidad es de pocos vecinos, o como es lógico, ante situaciones de crisis, como puede ser la de la pandemia que hemos sufrido, puesto que los índices de morosidad aumentan ante el incremento del desempleo.
¿Qué consecuencias tiene ser un vecino moroso?
Que un propietario sea moroso, conlleva varias consecuencias para él. Por un lado, en la toma de decisiones, podrá asistir a la junta general, pero no votar ni impugnar los acuerdos ante el juez.
Por otra parte, la comunidad podrá tomar la determinación de reclamar la deuda vía judicial a través de un procedimiento verbal o monitorio. La Ley de Propiedad Horizontal recoge el proceso monitorio en su artículo 21.
En la fase de ejecución de este último, si la cuantía reclamada excede a 2000 euros, se requiere la intervención de un abogado y procurador, si es menos a esa cantidad no hará falta. Los gastos del proceso de reclamación los paga la comunidad de propietarios a la espera de lo que determine el juez.
¿Qué opciones tiene una comunidad de vecinos para reclamar esa deuda?
Cuando nos encontramos ante la situación de que uno o varios vecinos no paguen las cuotas comunitarias correspondientes, en primer término, lo más recomendable es que el Administrador contacte para intentar que este vecino o vecinos se hagan cargo de la deuda, e informar de que, si no cumplen con su obligación, se procederá a su reclamación por la vía judicial. Esta reclamación judicial tendrá que ser aprobada previamente en junta de propietarios puesto que, como hemos aclarado en el punto anterior, conlleva un desembolso por parte de la comunidad.
La figura del Administrador juega un papel clave como intermediario entre comunidad y propietario moroso, puesto que puede encontrar una vía en la que se llegue a un entendimiento e incluso negociar el pago de la deuda, evitando así tanto el gasto del proceso como los conflictos entre vecinos, y además una recuperación de la deuda contraída que finalmente es lo que realmente interesa. Pero si pese a las advertencias, no cambia nada y no es posible buscar una solución, como última instancia, quedará llevarlo a juicio.
Por esta razón, es clave que la comunidad de propietarios tenga un buen administrador de fincas, con experiencia en este tipo de casos, que pueda llegar a un acuerdo con el propietario moroso, evitando así un gasto extra a la comunidad.
Pasos a seguir para iniciar un procedimiento judicial contra un vecino moroso
- Convocar una junta general para aprobar la liquidación de la deuda y autorizar al Presidente o al Administrador para reclamarla judicialmente. Para la adopción de medidas judiciales basta el voto de la mayoría de los propietarios teniendo en cuenta que los morosos no tienen derecho a votar y tampoco pueden impugnar los acuerdos de la junta ante el juez.
- El Administrador debe emitir una certificación de los acuerdos de la junta a todos los vecinos donde se especifique la aprobación de la liquidación de la deuda, documento que incluirá el visto bueno del Presidente.
- Se tendrá que solicitar nota simple en el registro donde quede patente quien es el propietario de la vivienda que tiene la deuda.
- Deberá reclamarse de forma fehaciente el pago de la deuda al propietario moroso. Lo más sencillo es hacerlo mediante burofax, con un margen estipulado para la liquidación de la misma. En el caso de no poder entregar el burofax, se deberá notificar en el tablón de anuncios comunitario. Si tras todos estos intentos no hay resultado positivo, llegamos al último punto.
- Presentación ante el juez de la demanda del juicio.
¿Cuándo prescribe una deuda en una comunidad?
La prescripción de una deuda viene en el artículo 1964 del Código Civil. Dicho artículo estipula que dichas reclamaciones de deuda prescriben a partir de los cinco años.
¿Qué ocurre si dejo de pagar los gastos comunitarios de mi finca por estar en paro?
En el 60% de las ocasiones, los vecinos que no pagan es porque se encuentran en una posición económica que no les permite hacer frente a la cuota. Cierto es que hacer frente a los gastos de la comunidad de propietarios es una obligación, independientemente de la situación económica de cada vecino. Pero como ya hemos comentado, lo más conveniente es buscar una vía para solucionar la situación tanto para el vecino como para la comunidad, por lo que en el caso de no poder pagar la parte que te corresponde, siempre puedes contactar con el Administrador para encontrar una solución, elaborar una propuesta y presentarla al resto de propietarios, como podría ser la posibilidad de reducir la cantidad de las cuotas a pagar hasta mejorar la situación económica. De este modo, se evitaría acabar en los tribunales por morosidad y la comunidad continuaría cobrando esa deuda, pese a ser en pequeñas dosis.
Por otra parte, el otro 40% de morosidad existente, suelen ser personas que no pagan porque no quieren y no porque su situación se lo impida, por lo que en estos casos los intentos de solución son en vano y será un juez quien dictamine.
¿Un vecino moroso puede hacer uso de las zonas comunes?
Cuando un vecino deja de pagar las cuotas de la comunidad se puede llegar a crear un mal ambiente en la comunidad y ante los impagos puede surgir la duda de si está en derecho de hacer uso de las zonas comunes.
Si bien un vecino moroso pierde el derecho a votar en las juntas de propietarios, esta es la única medida que se le puede oponer a la persona deudora. Por regla general, no se puede privar a nadie de un servicio básico relacionado con la habitabilidad, seguridad o accesibilidad.
Si que es cierto que, en algunas ocasiones en los estatutos de la comunidad, se han admitido cláusulas para impedir el acceso por parte del vecino moroso a elementos comunes no esenciales. Pero, no es habitual.
¿Es legal anunciar la lista de morosos en el tablón de anuncios?
La publicación de la identidad de las personas morosas en el tablón de anuncios de la comunidad no está amparada por la normativa de protección de datos, tal y como indica la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD). La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 9 apartado H establece que, de no ser posible entregar la notificación al vecino moroso en su domicilio, se podrá publicar la lista en el tablón de anuncios de la comunidad o en su defecto en un lugar visible, donde permanecerá hasta tres días naturales consecutivos.
¿Estoy obligado a pagar los gastos de comunidad si estoy en alquiler?
En el contrato de alquiler que se haya firmado con el propietario, tiene que venir especificado si el importe de la cuota corresponde al inquilino o al propietario. Sin embargo, independientemente de lo que se pacte en el contrato de arrendamiento, el responsable del pago de los gastos de la comunidad siempre será el propietario de la vivienda y nunca el arrendatario o cesionario. Si la persona alquilada no paga, es problema entre arrendatario y arrendador y no tiene que repercutir en la comunidad de vecinos. Y la reclamación siempre se hará al propietario.
¿Qué sucede si tengo una deuda con la comunidad y vendo mi vivienda?
En caso de venta de la vivienda, la Ley de Propiedad Horizontal prevé que el nuevo dueño deberá responder de las deudas pendientes con la comunidad que se correspondan con el año natural de la compra así como de los tres años anteriores. Por este motivo, en las compraventas el vendedor aportará un certificado de estar al corriente de los gastos de comunidad. Si se aprobaron gastos extraordinarios que se abonaran de forma diferida, el nuevo propietario deberá abonarlos cuando le sean exigibles por lo que conviene informarse antes de la compra si hay gastos extraordinarios pendientes de pago.
